Guía para compradores · Los Ángeles, California
¿Puedo comprar una casa con estatus migratorio mixto en California?
La respuesta es sí. Conozca sus derechos, las opciones de financiamiento y cómo funciona el proceso para familias con diferentes estatus migratorios.
En California, cualquier persona puede ser propietaria de bienes raíces independientemente de su estatus migratorio . Ni la ley federal ni la estatal exigen ciudadanía o residencia permanente para comprar, poseer o vender propiedad. Las familias con estatus mixto (un miembro con SSN, otro con ITIN) tienen múltiples opciones de financiamiento y título disponibles.
Su derecho legal a ser propietario en California
Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en el equipo de Justin Borges es esta: "¿Puedo comprar casa si no soy ciudadano?" La respuesta, basada en la ley federal y en la Constitución de California, es contundente: sí, absolutamente . El derecho a poseer propiedad no depende de su pasaporte ni de su visa.
La Fair Housing Act federal de 1968 (Ley de Vivienda Justa) prohíbe la discriminación en la compra, venta o arrendamiento de vivienda por motivo de origen nacional. El California Fair Employment and Housing Act (FEHA) amplía esas protecciones en el ámbito estatal. Ninguna de estas leyes establece requisito de ciudadanía o residencia para ser propietario de bienes raíces. (Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU., HUD.gov.)
De hecho, la ley californiana va más lejos: el Código de Bienes Raíces de California (California Civil Code) confirma que cualquier persona física, sin importar su nacionalidad o estatus legal, puede adquirir, poseer y transferir propiedad inmueble en el estado. Esto ha sido así desde que California adoptó su primer Código Civil en 1872 y continúa vigente hoy.
El IRS emite el ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, Número de Identificación del Contribuyente Individual) precisamente porque reconoce la existencia de personas sin SSN que tienen obligaciones tributarias en EE.UU., incluyendo el pago de impuestos sobre ingresos generados en el país. Tener un ITIN significa que usted está cumpliendo con sus obligaciones fiscales, lo que es un activo, no un impedimento, al solicitar financiamiento. (Fuente: IRS Publication 1915, Understanding Your IRS Individual Taxpayer Identification Number.)
Lo que sí varía según el estatus migratorio es el tipo de financiamiento disponible , no el derecho a la propiedad en sí. Un ciudadano o residente permanente tiene acceso a préstamos FHA, convencionales y del Departamento de Veteranos (VA). Una persona con ITIN tiene acceso a los llamados "préstamos ITIN" ofrecidos por prestamistas especializados y ciertas cooperativas de crédito. Y un comprador con DACA tiene acceso a préstamos FHA desde 2021. Más adelante explicaremos cada opción en detalle.
Un vendedor, agente de bienes raíces, prestamista o compañía de título no puede negarse a trabajar con usted basándose en su origen nacional o estatus migratorio. Hacerlo constituye una violación de la Fair Housing Act y puede resultar en sanciones civiles y penales para el infractor. Si experimenta discriminación, puede presentar una queja ante HUD (hud.gov) o ante el California Civil Rights Department (CRD) de forma gratuita.
Hable con nuestro equipo bilingüe hoy
Justin Borges y el equipo de LA Metro Home Finder han acompañado a familias con ITIN y estatus mixto a través de todo el proceso de compra en Los Ángeles.
Préstamos ITIN: cómo funcionan y quién los ofrece
Un préstamo ITIN es un producto hipotecario diseñado para personas que no tienen número de Seguro Social pero sí tienen un ITIN activo emitido por el IRS. A diferencia de los préstamos convencionales que se basan principalmente en el reporte de crédito de las tres agencias principales (Equifax, Experian, TransUnion), los préstamos ITIN evalúan el historial financiero del solicitante de manera más amplia.
En lugar de un reporte de crédito tradicional, el prestamista analiza los estados de cuenta bancarios de los últimos 12 a 24 meses , el historial de pagos de renta, pagos de servicios (gas, electricidad, teléfono), y en algunos casos, registros de remesas internacionales. Esto permite a personas que han construido su historial financiero fuera del sistema de crédito convencional de EE.UU. demostrar su capacidad de pago.
Características típicas de un préstamo ITIN
| Característica | Préstamo ITIN típico | FHA (para comparación) |
|---|---|---|
| Requisito de identificación | ITIN activo (IRS) | SSN + estatus legal |
| Enganche mínimo | 10% a 20% | 3.5% (con crédito 580+) |
| Tasa de interés | 0.5 a 1.5% más alta que convencional | Similar a tasa de mercado |
| Historial de crédito | Alternativo: banco, renta, servicios | Score 580+ (Equifax/Experian/TransUnion) |
| Documentación de ingresos | Bank statements 12-24 meses o declaración fiscal | W-2, paystubs, declaración fiscal |
| Monto máximo del préstamo | Varía por prestamista (usualmente hasta $2M) | $1,149,825 en LA County 2025 (HUD) |
| Propiedades elegibles | Residencia principal, 1-4 unidades | Residencia principal, 1-4 unidades |
Los prestamistas que ofrecen estos productos incluyen prestamistas privados especializados en mercados no convencionales, algunas cooperativas de crédito (credit unions) con enfoque en comunidades latinas, y ciertos bancos comunitarios con presencia en Los Ángeles. Es importante comparar al menos tres opciones, ya que las condiciones varían considerablemente entre prestamistas.
Existen prestamistas depredadores (predatory lenders) que se dirigen específicamente a compradores ITIN ofreciendo condiciones desventajosas o términos poco claros. Siempre solicite el documento Loan Estimate (estimado del préstamo) dentro de los tres días de su solicitud, que es requerido por ley bajo RESPA (Real Estate Settlement Procedures Act). Compárelo entre prestamistas antes de decidir. Si tiene dudas, consulte con un asesor de vivienda aprobado por HUD de forma gratuita en hud.gov.
¿Necesita renovar su ITIN?
El IRS requiere que los titulares de ITIN que no han presentado declaración de impuestos federales en los últimos 3 años consecutivos renueven su ITIN. Si el suyo ha vencido, deberá presentar el formulario W-7 ante el IRS antes de iniciar el proceso de préstamo. El procesamiento puede tomar de 7 a 11 semanas. Algunos prestamistas aceptan un ITIN vencido si la solicitud de renovación está en proceso, pero esto varía. (Fuente: IRS.gov, ITIN Renewal FAQ, 2025.)
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Reserve su lugar gratuitoCo-compradores con estatus mixto: opciones de título y financiamiento
Uno de los escenarios más comunes en los que trabajamos es el de una pareja o familia donde una persona tiene SSN (ciudadano americano, residente permanente o visa de trabajo) y otra tiene únicamente ITIN. Esta situación, conocida como "estatus migratorio mixto", tiene múltiples soluciones estructuradas que permiten a ambas personas ser propietarias y proteger su inversión.
La clave está en entender dos dimensiones separadas: (1) quién aparece en el préstamo (la deuda hipotecaria) y (2) quién aparece en el título (la escritura de propiedad). Estas dos listas pueden ser idénticas o diferentes, y la decisión depende de su situación específica de crédito e ingresos.
Escenarios de co-compra más comunes
Quién aplica: Cuando ambos co-compradores tienen historial de crédito y fuentes de ingresos documentables.
Estructura: Ambos son co-prestatarios en el préstamo ITIN. Ambos aparecen en la escritura (deed). El prestamista evalúa el crédito e ingresos combinados.
Ventaja: Ingresos combinados pueden calificar para un monto mayor de préstamo.
Consultar este escenarioQuién aplica: Cuando el co-comprador con SSN tiene crédito suficiente y puede calificar solo, pero desean que ambos sean co-propietarios.
Estructura: El préstamo (FHA o convencional) está solo a nombre del co-comprador con SSN. La escritura (título) se registra a nombre de ambos como "tenants in common" o "joint tenancy".
Ventaja: Acceso a préstamos FHA con enganche del 3.5% y mejores tasas de interés.
Consultar este escenarioQuién aplica: Cuando el comprador principal es quien tiene ITIN y el co-comprador prefiere no asumir deuda hipotecaria, o cuando el co-comprador con SSN tiene mal crédito.
Estructura: Solo el titular con ITIN solicita el préstamo ITIN. La escritura puede estar a nombre de una persona o de ambas.
Ventaja: El crédito negativo del co-comprador con SSN no afecta la solicitud.
Consultar este escenarioJoint tenancy vs. tenants in common: ¿cuál elegir?
| Característica | Joint Tenancy | Tenants in Common |
|---|---|---|
| Porcentaje de propiedad | Partes iguales (50/50) | Cualquier proporción (70/30, 60/40, etc.) |
| Derecho de supervivencia | Sí: al fallecer uno, el otro hereda automáticamente | No: la parte va a los herederos del fallecido |
| Proceso al fallecimiento | Transferencia directa (sin sucesión/probate) | Puede requerir proceso de sucesión |
| Venta de la parte individual | Requiere acuerdo de ambos | Cada uno puede vender su porcentaje |
| Recomendado para | Parejas con confianza mutua total | Socios con aportaciones diferentes |
Independientemente de la estructura que elija, le recomendamos documentar el acuerdo de co-propiedad en un contrato por escrito (co-ownership agreement) que especifique las responsabilidades de cada parte: pago de hipoteca, impuestos, mantenimiento, y qué ocurre si uno desea vender. Un abogado de bienes raíces puede preparar este documento. Este paso es especialmente importante en familias de estatus mixto para proteger los derechos de todos los involucrados.
¿Cuál estructura es la correcta para su familia?
Nuestro equipo bilingüe puede revisar su situación y conectarle con prestamistas especializados en ITIN en Los Ángeles.
Compradores DACA y TPS: opciones más amplias de financiamiento
Los titulares del programa DACA (Deferred Action for Childhood Arrivals, Acción Diferida para los Llegados en la Infancia) y del TPS (Temporary Protected Status, Estatus de Protección Temporal) se encuentran en una posición especialmente favorable en cuanto a opciones hipotecarias, gracias a cambios de política implementados en años recientes.
Desde enero de 2021, la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) confirmó que los titulares de DACA son elegibles para préstamos FHA , siempre que cumplan los demás criterios del programa. (Fuente: HUD Mortgagee Letter ML 2021-12.) Esto fue un cambio significativo que abrió el acceso a la vivienda para cientos de miles de Dreamers en todo el país.
¿Qué pueden usar los compradores DACA?
Préstamo FHA
Enganche mínimo del 3.5% con puntaje de crédito 580 o más. Límite en LA County: $1,149,825 para 2025 (fuente: HUD.gov). Requiere SSN de la Administración del Seguro Social, que los titulares de DACA tienen.
Préstamo Convencional
Fannie Mae y Freddie Mac aceptan co-prestatarios con Employment Authorization Document (EAD). Enganche desde el 3% con buen crédito. Requiere autorización de trabajo vigente.
CalHFA (enganche)
California Housing Finance Agency acepta solicitantes DACA para sus programas MyHome Assistance y Dream For All. El prestatario debe tener estatus legal en EE.UU., y DACA califica. (Fuente: CalHFA.ca.gov, Eligibility FAQ.)
Préstamos de cooperativas de crédito
Muchas credit unions en Los Ángeles (Self-Help Federal Credit Union, Kinecta, etc.) tienen productos diseñados específicamente para miembros con DACA o EAD.
Para los titulares de TPS, las opciones son similares a las de DACA si tienen SSN y autorización de empleo vigente. El documento clave es el Employment Authorization Document (EAD) , que confirma la autorización para trabajar en EE.UU. y suele ser aceptado por prestamistas como evidencia de estatus legal.
El programa DACA ha enfrentado desafíos legales en los tribunales. Le recomendamos trabajar con un prestamista que tenga experiencia reciente en cierre de préstamos para titulares de DACA y confirmar la política actual antes de comenzar el proceso. La elegibilidad puede cambiar según el estado del programa en los tribunales. Consulte con un abogado de inmigración para obtener asesoramiento actualizado sobre su caso específico.
¿Tiene DACA o TPS? Conozca sus opciones hoy
Nuestro equipo está familiarizado con los productos FHA, CalHFA y convencionales para compradores con autorización de trabajo.
Documentos que necesita reunir antes de solicitar el préstamo
Preparar su expediente documental con anticipación es uno de los pasos más importantes para agilizar el proceso de compra. Un expediente completo y organizado le da credibilidad ante el prestamista, reduce los tiempos de aprobación, y le permite hacer ofertas competitivas cuando encuentre la propiedad correcta. Aquí le presentamos los documentos que típicamente se requieren según el perfil del comprador.
Lista de documentos por tipo de comprador
| Documento | Comprador con ITIN | Comprador con SSN (DACA/TPS/residente) |
|---|---|---|
| Identificación fiscal | ITIN activo (formulario W-7 o carta de asignación del IRS) | Número de Seguro Social + tarjeta SS |
| Declaraciones de impuestos | Formularios 1040NR o 1040 de los últimos 2 años | Formularios 1040 de los últimos 2 años |
| Comprobante de ingresos | Bank statements 12-24 meses + carta de empleador o estados de cuenta de negocio | W-2, paystubs de los últimos 30 días, carta de empleo |
| Identificación con foto | Pasaporte, matrícula consular, DPI (Documento Personal de Identificación) | Licencia de conducir CA, pasaporte, tarjeta de residencia (green card) |
| Historial de renta | 12 meses de recibos de renta o carta del arrendador confirmando pagos | 12 meses de estados de cuenta con pagos de renta visibles |
| Estatus migratorio | No requerido para préstamo ITIN | EAD vigente, visa, tarjeta de residencia, pasaporte con sello de entrada |
| Comprobante del enganche | Estados de cuenta bancarios mostrando fondos por 60+ días (seasoned funds) | Estados de cuenta bancarios mostrando fondos por 60+ días |
| Crédito alternativo | Historial de pagos de servicios (recibos de luz, gas, teléfono) o remesas | Reporte de crédito estándar (Equifax, Experian, TransUnion) |
Un detalle importante: los fondos para el enganche deben estar "seasoned" (en su cuenta bancaria) por al menos 60 días antes de la solicitud de préstamo. Si recibe dinero de un familiar como regalo (gift funds), la mayoría de los prestamistas ITIN requieren una carta de regalo firmada que confirme que los fondos no son un préstamo. Prepare este documento con anticipación.
Si no tiene historial de crédito en EE.UU., puede construirlo con los pagos que ya hace. Solicite al arrendador una carta oficial en papel membretado confirmando 12 meses de pagos puntuales. Reúna los últimos 12 estados de cuenta de su banco con los pagos de renta, gas, electricidad y teléfono visibles. Algunos prestamistas también aceptan registros de remesas internacionales enviadas regularmente como evidencia de disciplina financiera.
Privacidad y protecciones legales: lo que debe saber
Una de las preocupaciones más profundas que escuchamos de familias con estatus mixto es si el proceso de compra de vivienda puede exponer su información migratoria a las autoridades. Es una pregunta completamente válida, y la respuesta requiere matices.
En términos generales, ni los agentes de bienes raíces ni los prestamistas hipotecarios tienen obligación legal de reportar el estatus migratorio de sus clientes a ICE (Servicio de Inmigración y Control de Aduanas) ni a ninguna otra agencia federal de inmigración . Esto se debe a que la relación entre un comprador y su agente o prestamista es una transacción comercial privada, no una función de aplicación de la ley.
¿Qué información se registra públicamente?
Escritura de propiedad (deed)
Al registrar la escritura en la Oficina del Registrador del Condado de Los Ángeles, se hace pública la información del nombre del propietario, la dirección de la propiedad y la fecha de la transferencia. El número de ITIN o SSN no aparece en el registro público.
Información del préstamo
Los documentos del préstamo (incluyendo su número de ITIN) son información privada entre usted y el prestamista. Están sujetos a las leyes de privacidad federal (Gramm-Leach-Bliley Act) y no se comparten con agencias de inmigración en el contexto de una transacción hipotecaria ordinaria.
Impuestos prediales
El Assessor del Condado de Los Ángeles emite facturas de impuestos prediales a nombre del propietario registrado. Esta información es pública pero solo contiene nombre y dirección, no información migratoria.
Declaraciones de impuestos (IRS)
Las declaraciones de impuestos que presenta al IRS son estrictamente confidenciales bajo el Código de Rentas Internas (IRC Section 6103). El IRS no comparte esta información con ICE excepto en circunstancias muy específicas y bajo órdenes judiciales.
Aunque la información anterior refleja el marco legal vigente al momento de publicación de este artículo (junio 2026), las políticas de aplicación de la ley migratoria pueden cambiar. Le recomendamos consultar con un abogado de inmigración licenciado para obtener asesoramiento personalizado sobre su situación específica antes de proceder con una compra de vivienda. Este artículo es de carácter informativo y no constituye asesoramiento legal.
En California, el estado ha adoptado políticas adicionales de protección para inmigrantes. La California Values Act (SB 54, 2017) limita la participación de agencias de orden público estatales y locales en operaciones de aplicación de la ley migratoria federal. Esto no impide todas las acciones federales, pero agrega una capa de protección en el contexto local. (Fuente: California Attorney General, sb54.oag.ca.gov.)
También es importante saber que la Fair Credit Reporting Act (FCRA) limita quién puede acceder a su reporte de crédito. Los prestamistas solo pueden acceder con su autorización expresa (permissible purpose). Las agencias de inmigración no tienen acceso automático a reportes de crédito de consumidores. (Fuente: Consumer Financial Protection Bureau, CFPB.gov.)
Hable con un agente que entiende su situación
Isaiah Andalon y Mayra Ascencio son agentes bilingües del equipo de Justin Borges con experiencia trabajando con familias de estatus mixto en Los Ángeles.
Costos de compra: qué esperar con un préstamo ITIN en Los Ángeles
Comprender todos los costos involucrados antes de iniciar la búsqueda le permite establecer un presupuesto realista y evitar sorpresas al cierre. El costo de comprar una propiedad en Los Ángeles va más allá del precio de lista y el enganche. Aquí desglosamos los componentes principales para compradores con ITIN.
Costos por banda de precio en Los Ángeles
| Precio de compra | Enganche (15%) | Costos de cierre (est. 2.5-4%) | Reserva recomendada | Total líquido requerido |
|---|---|---|---|---|
| $450,000 | $67,500 | $11,250 - $18,000 | $9,000 | aprox. $88,000 - $95,000 |
| $600,000 | $90,000 | $15,000 - $24,000 | $12,000 | aprox. $117,000 - $126,000 |
| $750,000 | $112,500 | $18,750 - $30,000 | $15,000 | aprox. $146,000 - $158,000 |
| $900,000 | $135,000 | $22,500 - $36,000 | $18,000 | aprox. $176,000 - $189,000 |
Los costos de cierre en California incluyen varios componentes: honorarios del prestamista (originación, tasación, inspección de crédito), seguro de título (propietario y prestamista), honorarios de escrow, prorrateo de impuestos prediales, primas de seguro de hogar prepagadas, y ajustes varios. Para los préstamos ITIN, es común una tarifa de originación ligeramente más alta que en préstamos convencionales, que puede oscilar entre 1 y 2 puntos porcentuales del monto del préstamo.
¿Qué es el impuesto de transferencia Measure ULA?
En la ciudad de Los Ángeles (no el condado completo), la Measure ULA (también conocida como "mansion tax") aplica un impuesto de transferencia adicional del 4% sobre ventas de $5 millones a $10 millones, y del 5.5% sobre $10 millones. Para la mayoría de los compradores con ITIN que buscan propiedades entre $400,000 y $1.2 millones, este impuesto no aplica directamente en la compra (aplica al vendedor). Sin embargo, es útil conocerlo porque puede afectar la disposición de los vendedores a negociar en propiedades cerca de esos umbrales.
En junio de 2026, la tasa promedio para un préstamo convencional a 30 años en Los Ángeles rondaba el 6.8% (Freddie Mac PMMS, junio 2026). Un préstamo ITIN comparable puede estar entre 7.5% y 8.3%. En un préstamo de $450,000, esa diferencia representa aproximadamente $250 a $380 adicionales por mes en el pago hipotecario. Con el tiempo, refinanciar a un producto convencional cuando su perfil crediticio mejore puede reducir significativamente esa brecha.
¿Cuánto vale su propiedad en 2026?
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Obtener valuación gratuita de mi casaEl proceso de compra paso a paso para familias con estatus mixto
El proceso de compra en California sigue una secuencia estándar. Para compradores con ITIN o de estatus mixto, hay pasos adicionales al inicio (preparación documental y búsqueda de prestamista especializado), pero una vez que tiene la pre-aprobación, la búsqueda de propiedad, la oferta y el cierre son idénticos a los de cualquier otro comprador californiano.
Verificar y renovar el ITIN
Confirme que su ITIN está activo en IRS.gov. Si venció (no presentó declaraciones en 3 años consecutivos), inicie la renovación con el formulario W-7. El proceso toma 7 a 11 semanas. No espere a que esté por comprar para resolver esto. (Fuente: IRS.gov, ITIN Information, 2025.)
Buscar prestamista ITIN especializado
Compare al menos 3 prestamistas con experiencia en préstamos ITIN en Los Ángeles. Solicite el Loan Estimate oficial (requerido por ley bajo RESPA) de cada uno. Compare tasa de interés, costo de originación y requisitos de enganche antes de decidir.
Obtener carta de pre-aprobación
La pre-aprobación verifica sus documentos y confirma el monto del préstamo. En Los Ángeles, los vendedores toman mucho más en serio las ofertas con carta de pre-aprobación. La pre-calificación verbal no es suficiente en un mercado competitivo.
Buscar propiedad con agente bilingüe
Trabaje con un agente que entienda la compra con ITIN y tenga experiencia en el mercado de Los Ángeles. Su agente le protege en negociaciones, le explica los contratos en español, y coordina inspecciones y escrow. En California, el agente del comprador no le cobra directamente.
Hacer la oferta y abrir escrow
Su agente presentará la oferta usando el formulario RPA (Residential Purchase Agreement) de la California Association of REALTORS. Si la oferta es aceptada, se abre escrow (usualmente 30 a 45 días) y se deposita el EMD (depósito de buena fe), típicamente 1% a 3% del precio de compra.
Inspecciones y contingencias
El RPA incluye periodos de contingencia de inspección (17 días por defecto), financiamiento y tasación. Aproveche el periodo de inspección para verificar el estado completo de la propiedad. Para casas anteriores a 1978, se requiere inspección de plomo. Nunca renuncie a la inspección general.
Finalizar el préstamo
Una vez levantadas las contingencias, el prestamista finaliza el underwriting y emite la aprobación final. Recibirá el Closing Disclosure al menos 3 días hábiles antes del cierre, detallando todos los costos finales. Compárelo con el Loan Estimate original para detectar cambios inesperados.
Firma y registro de la escritura
Firmará los documentos de cierre ante un notario público. Después, el prestamista transfiere los fondos y el condado registra la escritura. En ese momento, usted es oficialmente propietario. La firma del ITIN/SSN no aparece en el registro público de la escritura.
Para más detalles sobre el proceso completo de compra, consulte nuestra guía Cómo comprar su primera casa en Los Ángeles y nuestra guía específica sobre cómo comprar casa con ITIN en California .
Inicie el proceso con orientación experta
Podemos conectarle con prestamistas ITIN verificados y guiarle desde la pre-aprobación hasta el cierre en Los Ángeles.
Errores comunes que evitar al comprar con estatus mixto
En más de 13 años de trabajo con compradores en Los Ángeles, hemos visto repetirse los mismos errores costosos entre familias con ITIN o de estatus mixto. Conocerlos con anticipación puede ahorrarle tiempo, dinero y frustraciones en el proceso.
| Error frecuente | Por qué ocurre | Cómo evitarlo |
|---|---|---|
| Esperar a renovar el ITIN vencido | El comprador no sabe que su ITIN venció hasta que el prestamista lo rechaza | Verifique en IRS.gov si su ITIN está activo antes de iniciar la búsqueda. Renueve con 3 meses de anticipación mínima. |
| Mover fondos del enganche muy tarde | El comprador transfiere dinero 30 días antes del cierre | Los fondos deben estar en su cuenta por al menos 60 días antes de la solicitud. Evite movimientos grandes de dinero en los 2 meses previos. |
| Aceptar solo un prestamista sin comparar | El comprador acepta la primera oferta ITIN sin cotizar otras | Compare mínimo 3 prestamistas. La diferencia entre tasas puede ser de 0.5 a 1.5 puntos; en 30 años representa decenas de miles de dólares. |
| Omitir el acuerdo de co-propiedad | La pareja asume que el título es suficiente sin documentar el acuerdo | Prepare un acuerdo de co-propiedad por escrito con un abogado antes del cierre. Especifique quién paga qué y qué ocurre si uno desea vender su parte. |
| Confundir pre-calificación con pre-aprobación | El vendedor rechaza la oferta por no tener pre-aprobación real | Exija a su prestamista una carta de pre-aprobación con underwriting completado. En mercado competitivo, la diferencia es decisiva. |
| Renunciar a las inspecciones por miedo a perder la propiedad | El comprador, ansioso, omite la inspección para hacer su oferta más atractiva | Nunca renuncie a la inspección general. Los problemas no descubiertos (cimientos, techo, plomería) pueden costar $20,000 a $80,000 en reparaciones. |
Derechos de propiedad y construcción de patrimonio familiar
Comprar una casa en California es uno de los pasos más poderosos que una familia puede dar para construir patrimonio generacional. Y ese derecho no debería estar condicionado por el lugar de nacimiento ni por el estatus migratorio.
Según la California Association of REALTORS (CAR) , el precio mediano de una vivienda unifamiliar en el condado de Los Ángeles superó los $850,000 en el primer trimestre de 2026. Cada año que una familia alquila en lugar de ser propietaria, otra persona acumula ese capital. Para familias con ITIN o de estatus mixto, la propiedad también ofrece estabilidad que el alquiler no puede garantizar: un propietario no puede ser desalojado sin causa justa y debido proceso legal.
Una vez que sea propietario de su residencia principal en California, puede solicitar la exención de homestead ante el Assessor del Condado. Bajo la California homestead exemption (CCP 704.720 et seq.) y la AB 1885 (2020), vigente desde el 1 de enero de 2021, se protegen entre $313,000 y $626,000 de su patrimonio inmobiliario de ciertas acciones de acreedores. El número de ITIN o SSN del propietario no aparece en el registro público de la escritura ni en la exención de homestead. (Fuente: California Courts, courts.ca.gov.)
También le recomendamos conocer las implicaciones de la Proposición 19 de California (2020) sobre la transferencia de la base fiscal entre padres e hijos. Para más información, consulte nuestra guía Cómo comprar la casa de sus padres con la Proposición 19 . Otras guías útiles: Cómo mejorar su crédito para comprar casa y Programas de asistencia para el enganche en Los Ángeles .
Taller gratuito semanal: Primeros compradores en Los Ángeles
Cómo comprar en LA: precios, proceso, préstamos ITIN y programas de asistencia. En vivo cada semana, sin costo.
Reservar lugar gratuitoHoja de ruta: compra con estatus mixto en Los Ángeles
| Si usted... | Su mejor opción es... | Primer paso hoy |
|---|---|---|
| Tiene ITIN activo y trabaja por cuenta propia | Préstamo ITIN con bank statements | Reunir 24 meses de estados de cuenta bancarios |
| Tiene DACA y trabaja con EAD | Préstamo FHA (3.5% enganche) o convencional | Verificar que su EAD está vigente y solicitar pre-aprobación FHA |
| Compra con pareja: uno SSN, uno ITIN | FHA a nombre del SSN, ambos en título | Evaluar si el co-comprador con SSN califica solo para el monto deseado |
| Quiere usar asistencia para el enganche (CalHFA) | Prestatario con estatus legal como principal | Confirmar elegibilidad en CalHFA.ca.gov con prestamista participante |
| Su ITIN venció hace 2 o más años | Renovar ITIN primero, luego buscar préstamo | Presentar formulario W-7 al IRS hoy (7 a 11 semanas de procesamiento) |
| No tiene historial de crédito en EE.UU. | Crédito alternativo: renta, servicios, banco | Solicitar carta del arrendador y reunir 12 meses de recibos de servicios |
| Quiere proteger la inversión de ambos co-compradores | Tenants in common con acuerdo de co-propiedad escrito | Contratar abogado de bienes raíces antes del cierre para redactar el acuerdo |
| Le preocupa la privacidad de su información | El proceso es confidencial por ley federal y estatal | Consultar con abogado de inmigración para asesoramiento personalizado |
| Quiere comparar opciones de financiamiento | Cotizar con 3 o más prestamistas ITIN | Llamar al equipo bilingüe para referencias de prestamistas verificados |
| Está listo para comenzar la búsqueda de propiedad | Trabajar con agente bilingüe con experiencia en ITIN | Llamar al (213) 348-9855 o enviar mensaje de texto hoy |
Preguntas frecuentes
¿Puede una persona sin ciudadanía o residencia permanente comprar casa en California?
Sí. La ley federal y californiana no exige ciudadanía ni residencia permanente para ser propietario de bienes raíces. Cualquier persona puede comprar, poseer y vender propiedad en California independientemente de su estatus migratorio. La Constitución de EE.UU. y la Fair Housing Act de 1968 protegen el derecho a adquirir propiedad sin discriminación por origen nacional.
¿Qué es un préstamo ITIN y quién puede calificar?
Un préstamo ITIN es un financiamiento hipotecario que usa el Número de Identificación del Contribuyente Individual (ITIN) emitido por el IRS en lugar del Seguro Social. Pueden calificar personas con ITIN activo, historial de crédito alternativo (pagos de renta, servicios, remesas), ingresos verificables mediante estados de cuenta bancarios de 12 a 24 meses, y generalmente un enganche del 10 al 20 por ciento. (Fuente: IRS Publication 1915, IRS.gov.)
¿Pueden un ciudadano y una persona indocumentada comprar casa juntos en California?
Sí. En California dos personas pueden co-comprar propiedad aunque tengan estatus migratorios distintos. Existen opciones de título (joint tenancy o tenants in common) y opciones de financiamiento combinadas. Es fundamental documentar el acuerdo de co-propiedad por escrito con un abogado de bienes raíces antes del cierre.
¿Los receptores de DACA pueden comprar casa en California?
Sí. Los titulares de DACA tienen autorización de trabajo válida y SSN, lo que les permite calificar para préstamos FHA, convencionales y otros productos hipotecarios de la misma manera que un residente permanente. CalHFA también acepta solicitantes DACA para sus programas de asistencia para el enganche. (Fuente: HUD Mortgagee Letter ML 2021-12; CalHFA.ca.gov.)
¿El agente o el prestamista reportan mi estatus migratorio al gobierno?
No. Los agentes de bienes raíces y la mayoría de los prestamistas hipotecarios no tienen obligación legal de reportar el estatus migratorio de sus clientes a ICE ni a ninguna agencia de inmigración. La información que comparte en el proceso de compra es confidencial bajo las leyes de privacidad aplicables, incluyendo la Gramm-Leach-Bliley Act. Se recomienda consultar con un abogado de inmigración para asesoramiento personalizado.
¿Qué documentos necesita una persona con ITIN para solicitar un préstamo hipotecario?
Típicamente: ITIN activo del IRS (formulario W-7 o carta de asignación), declaraciones de impuestos de los últimos 2 años (1040NR o 1040), estados de cuenta bancarios de 12 a 24 meses, comprobantes de ingresos, historial de renta de 12 meses con recibos o carta del arrendador, e identificación con foto válida. Algunos prestamistas aceptan ITIN vencido si la renovación está en proceso.
¿Puede una familia de estatus mixto acceder a CalHFA o programas de asistencia para el enganche?
Depende del programa. CalHFA requiere que el prestatario principal tenga estatus legal en EE.UU. (ciudadano, residente permanente, DACA, TPS, etc.). Si la familia es de estatus mixto y el co-comprador con SSN cumple los requisitos, ese comprador puede ser el prestatario principal. Confirme los requisitos vigentes directamente con un prestamista participante de CalHFA. (Fuente: CalHFA.ca.gov.)
¿Comprar casa afecta mi solicitud de residencia o ciudadanía?
Generalmente, poseer propiedad no afecta negativamente una solicitud de residencia o ciudadanía, y puede demostrar raíces comunitarias y estabilidad financiera. Sin embargo, cada caso migratorio es único. Se recomienda consultar con un abogado de inmigración licenciado antes de tomar decisiones importantes, ya que las circunstancias individuales varían.
¿Qué significa ser dueño en joint tenancy versus tenants in common?
En joint tenancy, ambos co-propietarios tienen partes iguales con derecho de supervivencia: si uno fallece, el otro hereda automáticamente sin proceso de sucesión. En tenants in common, cada persona puede tener un porcentaje diferente y ese porcentaje pasa a sus herederos según su testamento. Para familias de estatus mixto, tenants in common suele ofrecer mayor flexibilidad.
¿Cuáles son los costos de cierre aproximados para un comprador con ITIN en Los Ángeles?
Los costos de cierre en California oscilan entre el 2 y el 5 por ciento del precio de compra. Para una propiedad de $600,000, eso representa entre $12,000 y $30,000 adicionales al enganche. Los préstamos ITIN pueden tener tasas de interés de 0.5 a 1.5 puntos porcentuales más altas que los convencionales, pero refinanciar cuando mejore su perfil crediticio puede reducir esa diferencia con el tiempo.
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Cómo mejorar su crédito para comprar casa
Estrategias para construir o mejorar su historial de crédito en EE.UU. y calificar para mejores tasas hipotecarias.
Programas de asistencia para el enganche en LA
CalHFA, LACDA, HCIDLA y otros programas disponibles para compradores elegibles en Los Ángeles.
Cómo comprar su primera casa en Los Ángeles
Proceso completo de compra en California: desde la pre-aprobación hasta el cierre, explicado paso a paso.
¿Listo para dar el primer paso hacia su propia casa?
Su estatus migratorio no es un obstáculo. Es el momento de explorar sus opciones con un equipo que habla su idioma y entiende su situación.
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Su equipo bilingüe de bienes raíces en Los Ángeles
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