¿Qué es la Proposición 19 y cómo afecta mi herencia en California?
La Prop 19 cambió las reglas de transferencia padre-hijo y la base imponible. Sepa qué le protege, qué le cuesta y cómo planear para no perder el beneficio fiscal.
¿Qué cambió exactamente con la Proposición 19?
Antes de la Proposición 19, las Proposiciones 58 (1986) y 193 (1996) permitían a los padres transferir a sus hijos cualquier tipo de propiedad, incluyendo inmuebles de renta y locales comerciales, sin que el tasador del condado reevaluara el inmueble al valor de mercado actual. El límite era de $1 millón en valor tasado acumulado para propiedades que no fueran la residencia principal del padre, y sin límite en dólares para la residencia principal. En Los Ángeles, donde muchas familias compraron propiedades en los años setenta y ochenta con valores tasados de $80,000 o $100,000 que hoy valen $1.5 millones o más, este beneficio representaba ahorros de decenas de miles de dólares al año en impuestos prediales.
La Proposición 19, aprobada por los votantes en noviembre de 2020 con el 51.1% de los votos, eliminó casi por completo esa ventaja para las propiedades de inversión y casas vacacionales. Desde el 16 de febrero de 2021, la exclusión de reevaluación en transferencias entre padres e hijos aplica únicamente si: (a) la propiedad es la residencia principal del padre en el momento de la transferencia, y (b) el hijo se muda a vivir en esa propiedad como su residencia principal dentro de 1 año. Cualquier propiedad que no cumpla esas dos condiciones, incluyendo departamentos de renta, propiedades comerciales, terrenos y casas de campo, se reevalúa completamente al valor de mercado actual en el momento de la transferencia.
Por otro lado, la Proposición 19 amplió un beneficio diferente: la transferencia de base imponible para propietarios mayores de 55 años, personas con discapacidad grave y víctimas de desastres. Anteriormente, este beneficio solo funcionaba en el mismo condado o en un condado que lo aceptara por reciprocidad; ahora aplica en cualquiera de los 58 condados de California y se puede usar hasta tres veces en la vida. Para una familia de Los Ángeles en la que los padres quieren "reducir" (downsizing) a una propiedad más pequeña o mudarse a otro condado, esto es una mejora sustancial.
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Llamar: (213) 348-9855 Enviar textoLa exclusión padre-hijo: requisitos y límite de $1 millón
Para calificar a la exclusión de reevaluación padre-hijo bajo la Proposición 19, deben cumplirse de manera simultánea tres condiciones que establece el Código de Rentas de Impuestos de California, Sección 63.2, y la Junta de Ecualización de California (BOE):
Tres requisitos que deben cumplirse al mismo tiempo
La propiedad transferida debe ser la residencia principal del padre o abuelo en el momento de la transferencia. No puede ser una propiedad de renta, segunda casa o local comercial.
El hijo (o nieto, en caso de que los padres del nieto hayan fallecido) debe establecer la propiedad heredada como su residencia principal dentro de 1 año desde la fecha de transferencia.
El hijo debe presentar el formulario BOE-19-P ante el Tasador del Condado de Los Ángeles. La exclusión no es automática; requiere solicitud formal después del cierre.
El límite de exclusión: cómo funciona el cálculo
Incluso cuando se cumplen los tres requisitos, la exclusión no es ilimitada. La Junta de Ecualización de California ajusta el límite cada dos años con base en datos del mercado de vivienda de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Para el período del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027, el límite es de $1,044,586 .
El cálculo funciona así: si el valor de mercado actual de la propiedad supera la suma del valor base tasado del padre más el límite de exclusión vigente, el exceso se suma a la base heredada. El resultado es la nueva base imponible del hijo para calcular el impuesto predial.
| Escenario | Valor mercado actual | Base tasada del padre | Límite exclusión 2025-2027 | Base heredada del hijo | ¿Reevaluación parcial? |
|---|---|---|---|---|---|
| A: Casa modesta en Highland Park | $900,000 | $120,000 | $1,044,586 | $120,000 | No. Diferencia $780K < límite |
| B: Casa en Silver Lake | $1,500,000 | $150,000 | $1,044,586 | $305,414 | Sí. Exceso $305K se suma a base |
| C: Casa en Los Feliz | $2,200,000 | $180,000 | $1,044,586 | $1,135,414 | Sí. Exceso $975K elevará impuesto |
| D: Casa en Boyle Heights | $750,000 | $85,000 | $1,044,586 | $85,000 | No. Diferencia $665K < límite |
| E: Casa en San Marino | $3,500,000 | $200,000 | $1,044,586 | $2,255,414 | Sí. Gran reevaluación. Impuesto anual sube ~$20K+ |
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Reserve su lugar gratuitoTransferencia de base para mayores de 55 años, personas con discapacidad y víctimas de desastres
La segunda gran disposición de la Proposición 19 amplió el beneficio de transferencia de base imponible para los grupos vulnerables. Este beneficio ya existía desde las Proposiciones 60 y 90, pero tenía restricciones geográficas severas y solo permitía un uso por vida. La Prop 19 lo modernizó de manera significativa.
¿Quién puede usar este beneficio?
Tres categorías de propietarios califican según la Junta de Ecualización de California (Publicación BOE-801):
El propietario o su cónyuge debe tener 55 años o más en el momento de la venta de la propiedad original. Pueden usar este beneficio hasta 3 veces en su vida.
Propietarios con discapacidad grave que les impida realizar al menos dos actividades de la vida diaria sin asistencia. También tienen un máximo de 3 transferencias. Formulario: BOE-19-D más BOE-19-DC.
Propietarios cuya vivienda fue destruida o dañada en un desastre declarado por el gobernador de California. No tienen límite en el número de transferencias de base.
¿Cómo funciona la transferencia de base?
Al vender su residencia principal, el propietario mayor de 55 años puede llevar su valor base tasado (el valor sobre el cual calculaba su impuesto predial) a la nueva propiedad de reemplazo, sin importar en qué condado de California esté ubicada esa nueva propiedad. Si el precio de compra de la nueva propiedad es igual o menor al valor de mercado de la propiedad vendida, la base se transfiere completamente. Si la nueva propiedad es más cara, el exceso del precio de compra sobre el valor de mercado de la propiedad original se añade a la base transferida.
| Situación | Valor venta prop. original | Base tasada original | Precio compra nueva prop. | Base transferida | Resultado fiscal |
|---|---|---|---|---|---|
| Compra igual o menor | $1,000,000 | $150,000 | $900,000 | $150,000 | Base completa transferida. Sin aumento de impuesto. |
| Compra más cara (misma ciudad) | $1,000,000 | $150,000 | $1,300,000 | $450,000 | Base + exceso ($300K). Impuesto moderadamente mayor. |
| Mudanza de LA a San Diego | $1,200,000 | $180,000 | $900,000 | $180,000 | Base completa transferida a otro condado. Sin aumento. |
| Mudanza de LA a Palm Springs | $1,500,000 | $200,000 | $1,800,000 | $500,000 | Base + exceso ($300K). Aún mejor que reevaluación total. |
| Retiro a condado rural | $2,000,000 | $100,000 | $600,000 | $100,000 | Máximo beneficio. Ahorro de impuesto potencialmente $15,000+/año. |
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Llamar: (213) 348-9855 Texto al (213) 348-9855Ejemplos concretos de reevaluación: cuánto puede costarle a su familia
Para que las cifras sean reales, considere estos escenarios representativos de familias en Los Ángeles. En todos los casos, el padre falleció y transfirió la propiedad al hijo. La tasa de impuesto predial utilizada es de 1.2% del valor tasado, que es el promedio aproximado en muchas partes del Condado de Los Ángeles incluyendo tasas adicionales de votación.
Escenario 1: Propiedad de renta en Lincoln Heights (reevaluación completa)
El padre compró un dúplex en Lincoln Heights en 1985 por $120,000. Al momento de su fallecimiento en 2024, la propiedad valía $950,000 y tenía una base tasada de $95,000 (por los ajustes anuales de inflación permitidos). Bajo la Prop 58 anterior, el hijo hubiera heredado la base de $95,000. Bajo la Prop 19, como se trata de una propiedad de renta y el hijo no puede mudarse a vivir en ambas unidades, el tasador del condado reevalúa la propiedad completa a $950,000.
El hijo paga $10,260 más al año que lo que pagaba el padre por el mismo dúplex. En diez años, eso equivale a más de $100,000 adicionales en impuestos prediales.
Escenario 2: Residencia principal en Monterey Park (hijo se muda, sin reevaluación)
La madre compró su casa en Monterey Park en 1990 por $180,000. Al fallecer en 2025, la casa valía $1,100,000 con una base tasada de $140,000. La diferencia entre el valor de mercado ($1,100,000) y la base tasada ($140,000) es de $960,000, que es menor al límite de exclusión vigente de $1,044,586. El hijo solicita la exención de propietario, se muda dentro de 6 meses y presenta el formulario BOE-19-P. Resultado: hereda la base de $140,000 sin reevaluación.
Al cumplir todos los requisitos de la Prop 19, el hijo ahorra aproximadamente $11,520 al año frente a una reevaluación completa.
Escenario 3: Casa de alto valor en Pasadena (reevaluación parcial)
El padre tenía una casa en Pasadena comprada en 1978 por $95,000, con una base tasada actual de $210,000 y un valor de mercado de $2,400,000. El hijo quiere heredarla como su residencia principal. La diferencia entre el valor de mercado y la base tasada es de $2,190,000. El límite de exclusión es $1,044,586. Por lo tanto, $2,190,000 menos $1,044,586 equivale a $1,145,414 que se suman a la base tasada original ($210,000), resultando en una base heredada de $1,355,414.
La Prop 19 le cuesta más que la Prop 58 anterior, pero le ahorra $12,535 al año frente a una reevaluación total. Esta es la realidad de las transferencias de propiedades de alto valor en vecindarios de lujo del condado.
Prop 58 vs. Prop 19: qué perdió, qué ganó
Muchas familias en Los Ángeles siguen planificando con las reglas antiguas de la Prop 58, sin saber que ya no aplican para transferencias ocurridas a partir del 16 de febrero de 2021. La siguiente tabla compara los dos regímenes para que entienda exactamente qué cambió.
| Criterio | Prop 58 / Prop 193 (antes de feb 2021) | Prop 19 (desde feb 2021) | ¿Ganó o perdió? |
|---|---|---|---|
| Residencia principal padre-hijo | Exclusión ilimitada, sin requisito de ocupación del hijo | Exclusión solo si hijo ocupa en 1 año + límite $1,044,586 | Parcialmente peor para propiedades de alto valor |
| Propiedades de renta/comerciales | Hasta $1M en valor tasado por transferencia excluido | Sin exclusión. Reevaluación completa al valor de mercado. | Peor para familias con propiedades de inversión |
| Transferencia de base +55 años (geográfica) | Solo mismo condado o condado participante (no todos aceptaban) | Cualquiera de los 58 condados de California | Mucho mejor para quienes se mudan a otro condado |
| Número de usos del beneficio +55 años | Una sola vez por vida | Hasta tres veces por vida | Mucho mejor |
| Valor de la propiedad de reemplazo (+55) | Debía ser igual o menor al valor de la original | Puede ser más cara; el exceso se añade a la base | Más flexible |
| Víctimas de desastres | Limitado a condados participantes, 1 uso | Cualquier condado, sin límite de usos | Mucho mejor |
| Herederos de propiedades de segunda generación (nietos) | Posible bajo Prop 193 (abuelo a nieto) | Solo si ambos padres del nieto han fallecido, y solo residencia principal | Más restrictivo |
Lo que mejoró con la Prop 19
- Transferencia de base +55 en cualquier condado de CA
- Hasta 3 usos por vida (antes era 1)
- La nueva propiedad puede ser más cara
- Víctimas de desastres: sin límite geográfico ni de usos
- Mayor flexibilidad para jubilados que quieren reducir tamaño
Lo que empeoró con la Prop 19
- Propiedades de renta e inversión: ya no califican para exclusión
- El hijo debe ocupar la residencia en 1 año (antes no había requisito)
- Propiedades de alto valor: reevaluación parcial si supera $1,044,586
- Propiedades comerciales: reevaluación completa
- La exclusión ya no es automática; requiere solicitud formal (BOE-19-P)
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Obtener mi valuación gratuitaEstrategias para proteger su impuesto predial bajo la Proposición 19
La Proposición 19 cambió las reglas, pero no eliminó todas las opciones de planificación. Estas son las estrategias más relevantes para familias en Los Ángeles, presentadas con sus ventajas, limitaciones y cuándo conviene cada una. En todos los casos, consulte a un abogado de planificación patrimonial y a un contador público antes de actuar.
Estrategia 1: Transferir la propiedad en vida antes de que el hijo ya no quiera ocuparla
Si el padre quiere que el hijo mantenga la base imponible baja, la clave es asegurarse de que el hijo tenga genuina intención de ocupar la propiedad como residencia principal. Forzar la ocupación únicamente para calificar al beneficio, sin intención real de residir, puede considerarse un incumplimiento ante el tasador del condado. Esto no es una estrategia de evasión; es una decisión familiar real. Lo que sí puede planificarse es el momento de la transferencia: si el hijo ya vive en la propiedad o planea mudarse pronto, tiene sentido coordinar la transferencia para que el período de 1 año comience en el momento más conveniente.
Estrategia 2: Fideicomiso revocable con instrucciones de distribución para residencia principal
Un fideicomiso revocable en vida (living trust) permite que la propiedad pase a los herederos sin necesidad de un proceso de sucesión (probate). Pero la Proposición 19 aplica igualmente a las transferencias que ocurren a través de un fideicomiso: si el hijo no ocupa la residencia en 1 año, habrá reevaluación. Lo que un fideicomiso bien redactado puede hacer es establecer con claridad cuál de los hijos recibirá la residencia principal (el que tiene más posibilidades de ocuparla), manteniendo a los demás como beneficiarios de otros activos del patrimonio. Esto evita la confusión que ocurre cuando varios herederos no se ponen de acuerdo.
Estrategia 3: Venta planificada y compra de reemplazo para propietarios mayores de 55 años
Para propietarios mayores de 55 años que no planean transferir la propiedad a sus hijos sino comprar una nueva residencia al jubilarse, la Prop 19 es genuinamente favorable. La clave es planificar el orden de las transacciones: el formulario BOE-19-B debe presentarse dentro de 3 años a partir de la fecha de compra de la nueva propiedad. Vender primero o comprar primero son ambas opciones válidas bajo la Prop 19, a diferencia de las reglas anteriores que en algunos condados exigían comprar antes de vender.
Estrategia 4: Evaluar si conviene vender antes de que los hijos hereden
En algunos casos, especialmente cuando la propiedad es de renta o cuando ningún hijo puede o quiere ocuparla como residencia principal, puede ser más eficiente vender la propiedad en vida del padre y distribuir el capital entre los herederos. Esta decisión involucra un análisis de ganancias de capital (que bajo la Sección 1014 del Código de Rentas Internas se elimina con la base escalonada si la propiedad se hereda en lugar de venderse en vida), por lo que el asesoramiento de un CPA es indispensable. No hay una respuesta correcta universal; depende del valor de la propiedad, la base del padre, los planes de los herederos y la situación fiscal individual de cada quien.
Estrategia 5: Documentar la intención de ocupación desde el primer día
Si el hijo heredará la residencia principal y planea ocuparla, debe actuar desde el principio para proteger su posición ante el tasador del condado. Esto incluye: cambiar la dirección de correo, actualizar el registro electoral, solicitar la exención de propietario-ocupante (Homeowner's Exemption) ante el Tasador del Condado de Los Ángeles dentro de los 90 días de adquirir la propiedad, y presentar el formulario BOE-19-P en cuanto la transferencia esté registrada. Cuanto antes se documente la intención de ocupación, más sólida será la posición del heredero si el tasador hace preguntas.
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Llamar: (213) 348-9855 Ver propiedades disponiblesFormularios BOE y plazos ante el Tasador del Condado de Los Ángeles
La exclusión de reevaluación bajo la Proposición 19 no es automática. El beneficiario debe solicitarla activamente presentando los formularios correctos ante el tasador del condado donde se ubica la propiedad. En el caso del Condado de Los Ángeles, eso significa la Oficina del Tasador-Registrador-Empleado del Condado de Los Ángeles. A continuación, los formularios, plazos y consecuencias de no actuar a tiempo.
| Tipo de transferencia | Formulario BOE | ¿Quién lo presenta? | Plazo | ¿Dónde se presenta? |
|---|---|---|---|---|
| Padre a hijo (residencia principal) | BOE-19-P | El hijo heredero | Lo antes posible tras el registro de la escritura. No hay plazo fijo, pero retrasos prolongados generan preguntas del tasador. | Tasador del Condado de Los Ángeles (assessor.lacounty.gov) |
| Propietario 55+ que compra propiedad de reemplazo | BOE-19-B | El propietario o su representante | Dentro de 3 años de la compra de la nueva propiedad o su terminación de construcción | Tasador del condado donde se ubica la propiedad de reemplazo |
| Persona con discapacidad grave | BOE-19-D + BOE-19-DC | El propietario o su tutor legal | Dentro de 3 años de la compra de la nueva propiedad | Tasador del condado de la propiedad de reemplazo |
| Víctima de desastre declarado | BOE-19-V | El propietario afectado | Consultar con el tasador del condado; varía según la declaración de desastre | Tasador del condado de la propiedad de reemplazo |
| Exención de propietario-ocupante (apoyo adicional) | BOE-266 (Homeowner's Exemption) | El hijo que ocupa la propiedad heredada | Dentro de 90 días de adquirir la propiedad o del 1 de enero del año fiscal, lo que ocurra primero | Tasador del Condado de Los Ángeles |
Solicitar la exención de propietario-ocupante: paso adicional recomendado
Aunque la Exención de Propietario-Ocupante (Homeowner's Exemption) del formulario BOE-266 es un beneficio separado de la exclusión de reevaluación de la Prop 19, presentarla refuerza su posición ante el tasador del condado al documentar oficialmente que el hijo ocupa la propiedad heredada como residencia principal. Esta exención reduce el valor imponible en $7,000, lo que a la tasa del 1% representa un ahorro de $70 al año en impuesto predial. No es un monto enorme, pero la documentación que genera es valiosa como evidencia de ocupación.
Los formularios BOE están disponibles en el sitio web de la Junta de Ecualización de California (boe.ca.gov) y en el sitio del Tasador del Condado de Los Ángeles (assessor.lacounty.gov). Descargar el formulario correcto, completarlo con precisión y presentarlo personalmente o por correo certificado ante la oficina correcta del condado son pasos que un agente bilingüe experimentado puede orientarle a hacer correctamente desde el inicio, para que no pierda el beneficio por un error de procedimiento.
Cuándo necesita un agente de bienes raíces bilingüe especializado en Proposición 19
La Proposición 19 tiene implicaciones legales y fiscales complejas que van más allá de lo que un agente inmobiliario puede o debe aconsejar por cuenta propia. Sin embargo, hay momentos en el proceso donde contar con un agente bilingüe con experiencia específica en transferencias de Prop 19 marca la diferencia entre conservar el beneficio o perderlo por problemas de coordinación o de plazo.
Situación 1: Venta de la casa del padre y compra simultánea por el hijo
Cuando el padre vende su propiedad y el hijo compra otra como su nueva residencia principal, los plazos de cierre deben alinearse con cuidado. El período de 1 año para que el hijo establezca la residencia principal comienza en la fecha de la escritura. Un agente que no entiende esto puede programar los cierres de manera que el hijo quede en una posición vulnerable frente al tasador del condado. El equipo de Justin Borges coordina este tipo de transacciones simultáneas con precisión, incluyendo la alineación de contingencias y fechas de cierre para proteger el derecho a la exclusión.
Situación 2: El hijo hereda una propiedad que también quiere vender
En ocasiones, el hijo hereda la residencia principal del padre pero no quiere o no puede mudarse a vivir en ella. En ese caso, no califica a la exclusión de Prop 19 y la propiedad se reevaluará. Lo que sí puede aprovechar es la base escalonada (stepped-up basis) bajo la Sección 1014 del Código de Rentas Internas federal: si vende la propiedad pronto después de heredarla, su ganancia de capital puede ser mínima o nula, porque su costo base para efectos del impuesto federal sobre la renta se ajusta al valor de mercado en la fecha del fallecimiento. Un agente bilingüe con experiencia en propiedades heredadas en Los Ángeles coordina la estrategia de listado, fija el precio correcto y trabaja junto al CPA del heredero para maximizar el resultado neto.
Situación 3: El propietario mayor de 55 años vende y compra en condado diferente
Para jubilados de Los Ángeles que quieren mudarse a Orange County, Riverside, San Diego u otro condado de California, la Prop 19 abre una ventana de ahorro fiscal que antes era imposible. El agente bilingüe coordina la venta en Los Ángeles y la compra en el nuevo condado, asegurándose de que el formulario BOE-19-B se presente en el condado correcto dentro del plazo de 3 años. Para muchas familias latinas en Los Ángeles, este beneficio puede significar un ahorro de $8,000 a $20,000 al año en impuesto predial durante el resto de la vida de los propietarios.
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Hable con Isaiah Andalon o Mayra Ascencio, agentes bilingües del equipo Borges con experiencia en propiedades heredadas y transferencias en el Condado de Los Ángeles.
Llamar: (213) 348-9855 Texto al (213) 348-9855Hoja de referencia rápida: Proposición 19 en California
Use esta tabla como guía de consulta rápida antes de reunirse con su abogado, contador o agente de bienes raíces.
| Situación | ¿Qué aplica bajo Prop 19? | Formulario | Plazo clave |
|---|---|---|---|
| Padre transfiere residencia principal al hijo | Exclusión parcial o total si hijo ocupa en 1 año y diferencia de valor < $1,044,586 | BOE-19-P | Hijo ocupa en 1 año desde la transferencia |
| Padre transfiere propiedad de renta al hijo | Sin exclusión. Reevaluación completa al valor de mercado. | No aplica exclusión | N/A |
| Propietario 55+ vende y compra nueva residencia | Transferencia de base hasta 3 veces, cualquier condado de CA | BOE-19-B | Presentar dentro de 3 años de compra nueva |
| Persona con discapacidad grave vende y compra | Mismo beneficio que 55+, hasta 3 veces | BOE-19-D + BOE-19-DC | Dentro de 3 años de compra nueva |
| Víctima de desastre declarado | Transferencia de base, sin límite geográfico ni de usos | BOE-19-V | Consultar con tasador del condado |
| Hijo hereda residencia pero no puede mudarse | Reevaluación al valor de mercado. Puede vender con base escalonada IRC §1014. | No aplica Prop 19. Evaluar venta inmediata con CPA. | Vender pronto maximiza beneficio IRC §1014 |
| Valor mercado de residencia heredada excede base + $1,044,586 | Reevaluación parcial. Base heredada = exceso + base original del padre. | BOE-19-P (aún conveniente si hay exclusión parcial) | Ocupar en 1 año; presentar BOE-19-P |
| Exención de propietario-ocupante (apoyo) | Reduce valor imponible en $7,000 ($70/año de ahorro). Documenta ocupación. | BOE-266 | Dentro de 90 días de adquirir la propiedad |
| Nieto hereda de abuelo (ambos padres del nieto han fallecido) | Aplican las mismas reglas que transferencia padre-hijo de Prop 19 | BOE-19-P | Nieto ocupa en 1 año |
| Transferencias ocurridas antes del 16 feb 2021 | Aplican Prop 58/193. Prop 19 no es retroactiva. | Formularios anteriores a BOE-19 según año de transferencia | N/A para transferencias pre-2021 |
Preguntas frecuentes sobre la Proposición 19 en California
¿Qué es la Proposición 19 y cuándo entró en vigor?
La Proposición 19 fue aprobada por los votantes de California en noviembre de 2020 y entró en vigor el 16 de febrero de 2021. Enmendó el Artículo XIII A de la Constitución del Estado y los Artículos 60 y 63.2 del Código de Rentas de Impuestos. Sus dos disposiciones principales son: (1) limitar la exclusión de reevaluación en transferencias padre-hijo únicamente a la residencia principal, con requisito de ocupación del hijo dentro de 1 año; y (2) ampliar la transferencia de base imponible para propietarios de 55 años o más a cualquier condado de California y hasta 3 veces por vida.
¿Qué cambió en la transferencia padre-hijo con la Proposición 19?
Las Proposiciones 58 (1986) y 193 (1996) permitían transferir cualquier tipo de propiedad, incluyendo inmuebles de renta y locales comerciales, sin reevaluación, con un límite de $1 millón en valor tasado para propiedades distintas a la residencia principal. La Proposición 19 eliminó esa exclusión amplia. Desde el 16 de febrero de 2021, solo la residencia principal califica para exclusión de reevaluación en transferencias padre-hijo, y únicamente si el hijo ocupa la propiedad dentro de 1 año. Las propiedades de renta, comerciales y casas de campo se reevalúan completamente al valor de mercado actual.
¿Cuál es el límite de exclusión en transferencias padre-hijo bajo la Proposición 19?
El límite vigente para el período del 16 de febrero de 2025 al 15 de febrero de 2027 es de $1,044,586, según la Junta de Ecualización de California (BOE). Este límite se ajusta cada dos años con base en datos del mercado de vivienda de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA). Si la diferencia entre el valor de mercado actual de la propiedad y el valor base tasado del padre supera este límite, el exceso se añade a la base heredada del hijo y aumenta su impuesto predial anual.
¿Cómo funciona la transferencia de base para mayores de 55 años bajo la Proposición 19?
Un propietario de 55 años o más puede vender su residencia principal y transferir su valor base tasado a una nueva residencia principal en cualquier condado de California, hasta 3 veces en su vida (BOE-801). Si la nueva propiedad cuesta igual o menos que la original, la base se transfiere completa. Si cuesta más, el exceso del precio de compra sobre el valor de mercado de la original se añade a la base transferida. El formulario aplicable es BOE-19-B, presentado ante el tasador del condado de la nueva propiedad dentro de 3 años de la compra.
¿Qué plazo tiene el hijo para mudarse a la propiedad heredada?
Según la Sección 63.2 del Código de Rentas de Impuestos de California, el hijo debe ocupar la propiedad transferida como su residencia principal dentro de 1 año a partir de la fecha de la transferencia. No hay extensiones automáticas a este plazo. Si el hijo no establece la residencia principal dentro de ese año, el tasador del condado procede a reevaluar la propiedad al valor de mercado actual, eliminando el beneficio de la exclusión.
¿Cuántas veces puede una persona mayor de 55 años usar la transferencia de base de la Proposición 19?
Hasta tres veces en su vida, según la Publicación BOE-801 de la Junta de Ecualización de California. Antes de la Prop 19, el límite era de una sola vez por vida y restringido a condados participantes. Las víctimas de desastres declarados por el gobernador no tienen límite en el número de transferencias de base que pueden utilizar.
¿Las propiedades de inversión o renta califican para la exclusión padre-hijo de la Proposición 19?
No. La Proposición 19 eliminó completamente la exclusión de reevaluación para propiedades de renta, locales comerciales, terrenos y segundas residencias en transferencias entre padres e hijos. Estas propiedades se reevalúan al valor de mercado actual en el momento de la transferencia, independientemente de cuánto tiempo las haya tenido el padre o cuál sea su base imponible histórica. Esto representa el mayor cambio negativo de la Prop 19 para familias con inmuebles de inversión en Los Ángeles.
¿Qué formularios se necesitan para solicitar una exclusión de reevaluación bajo la Proposición 19?
Los formularios dependen del tipo de transferencia: para transferencias padre-hijo de residencia principal se usa el formulario BOE-19-P; para propietarios de 55 años o más que compran propiedad de reemplazo, el BOE-19-B; para personas con discapacidad grave, el BOE-19-D más el BOE-19-DC (Certificado de Discapacidad). Todos los formularios están disponibles en boe.ca.gov y en el sitio del Tasador del Condado de Los Ángeles (assessor.lacounty.gov). La exclusión no es automática; siempre requiere solicitud formal.
¿Puede un hijo que hereda la propiedad luego rentarla y mantener la exclusión?
No. La Proposición 19 exige que la propiedad sea y permanezca la residencia principal del hijo. Si el hijo convierte la propiedad heredada en vivienda de alquiler después de haberla ocupado, el tasador del condado puede proceder a una reevaluación al cambiar el uso. Esta es una diferencia importante que muchas familias no consideran en su planificación inicial. Consulte al Tasador del Condado de Los Ángeles o a un abogado de planificación patrimonial antes de cambiar el uso de la propiedad.
¿Cómo puede ayudar un agente de bienes raíces bilingüe en una transferencia bajo la Proposición 19?
Un agente bilingüe especializado en Prop 19 coordina los plazos de cierre para proteger la ventana de ocupación de 1 año del hijo, orienta sobre los formularios BOE correctos, colabora con el CPA y el abogado del patrimonio, y cuando hay una compraventa simultánea (venta de la propiedad del padre y compra de nueva residencia del hijo), alinea las fechas de cierre para evitar vacíos que pondrían en riesgo el beneficio fiscal. Para consultar con el equipo bilingüe de Justin Borges, llame al (213) 348-9855.
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REALTOR® · Fundador, The Borges Real Estate Team · CA DRE #01940318
Con más de $200 millones en ventas y un promedio del 106% del precio de lista, Justin dirige uno de los equipos de bienes raíces de mayor confianza en Los Ángeles, respaldado por eXp Realty of Greater Los Angeles. Oficina: 680 E Colorado Blvd Suite 180, Pasadena, CA 91101.
Agente bilingüe · CA DRE #02194166
Nativo de Highland Park · M.A. en Estudios Latinoamericanos
Agente bilingüe · Valle de San Gabriel
